Alterações ao Regime da Propriedade Horizontal

No dia 10 de Janeiro de 2022 foi publicada a Lei n.º 8/2022, que entrou em vigor no passado dia 10 de abril, que revê o regime da propriedade horizontal, procedendo a alterações ao Código Civil, ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e ao Código do Notariado.

Destacam-se as seguintes alterações:
• Art.º 1419.º do Código Civil (Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal) – Não havendo acordo de todos os condóminos, a falta deste poderá ser suprida judicialmente, desde que os votos contra a alteração correspondam a menos de 1/10 do capital investido e tal alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo e o fim a que as frações de tais condóminos se destinam.

• Art.º 1424.º do Código Civil (Encargos de conservação e fruição)
– As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações;
– Altera a maioria de 2/3 representativa do valor total do prédio para a maioria simples dessa representação, para efeitos de dispor no regulamento de condomínio que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição;
– Clarifica as dúvidas sobre a responsabilidade do condómino que usufrui exclusivamente das partes comuns (ex. terraço ou sótão), cuja despesa fica a cargo do condómino que dela se serve, mas se o estado de conservação dessa parte comum de uso exclusivo afete o estado de conservação ou uso das demais partes comuns do prédio, o condómino com uso exclusivo somente suportará o valor na proporção da sua permilagem, salvo se a necessidade de proceder a essa reparação decorrer de facto que lhe seja imputável.

• Artigo 1424.º-A do Código Civil (Responsabilidade por encargos do condomínio)
– É aditado o artigo 1424.º-A e alterado art.º 54.º do Código do Notariado, que clarifica o responsável pelos encargos e dívidas do condomínio no caso de transmissão de imóveis, oferecendo uma proteção ao adquirente, sendo obrigatório a emissão de uma declaração escrita pelo administrador do condomínio nos instrumentos de compra e venda da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, indicação das dívidas existentes (caso existam), respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
Nota: O adquirente poderá prescindir de tal declaração.

• Artigo 1427.º do Código Civil (Reparações indispensáveis e urgentes)
– Este artigo já consagrava que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino, mas agora veio clarificar e definir que são indispensáveis e urgentes as reparações necessárias a eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios e em bens, e ou colocar em risco a segurança das pessoas.

• Art.º 1431.º do Código Civil (Assembleia de Condóminos)
– A Assembleia de Condóminos reúne-se na primeira quinzena de janeiro para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. Contudo, a nova lei passa a prever que excecionalmente, esta Assembleia possa ocorrer no primeiro trimestre de cada ano, se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio, ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.

• Art.º 1432.º do Código Civil (Convocação e funcionamento da Assembleia)
– Possibilidade de o condómino ser convocado por correio eletrónico (desde que este manifeste essa vontade e indique o respetivo endereço / email que deverá ficar lavrado em ata), devendo o condómino enviar o respetivo recibo de receção ao e-mail convocatório;
– Se não comparecer o número de condóminos suficiente para deliberação ou não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio;
– Prevê também que se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.

• Art.º 1436.º do Código Civil (Funções do administrador)
– Foram reforçadas as funções do administrador, destacando-se as seguintes:
• Verificar a existência do fundo comum de reserva;
• Exigir dos condóminos as suas quotas-partes nas despesas aprovadas, incluindo juros e sanções pecuniárias;
• Executar deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo de 15 dias uteis, ou no prazo fixado para o efeito;
• Informar por escrito os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, arbitral, procedimento de injunção, contraordenacional ou administrativo – devendo também informar, pelo menos semestralmente, acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo;
• Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alineação da fração;
• Apresentar pelo menos três orçamentos sempre que estiver em causa deliberação da assembleia relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação.
– Consagra também a responsabilidade do administrador perante os condóminos, pelo incumprimento das funções e dos deveres a que se encontra adstrito, podendo ser civil ou criminalmente responsável pela sua omissão.

• Art.º 1437.º do Código Civil (Representação do condomínio em juízo)
– Clarifica que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele

• Alterações ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro:

– Conteúdo essencial das atas: a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada;

– Em virtude da pandemia COVID-19, consagra a possibilidade da assembleia de condóminos se realizar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a Administração assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. Nota: Caso um condómino não tenha condições para participar na assembleia virtual, compete à Administração assegurar os meios para poder participar, sob pena de não poder haver lugar através daqueles meios;

– Possibilidade de assinatura eletrónica qualificada da ata ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas;
– A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos;

– Em caso de alienação da fração, deve o alienante, no prazo máximo de 15 dias a contar da alienação, informar a Administração sobre os dados de identificação do novo proprietário (nome completo e número de contribuinte fiscal), sob pena de ser o responsável com as despesas inerentes à identificação do proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação;

– O fundo comum de reserva poderá ser utilizado para fim diverso das despesas de conservação do edifício mas deverá ser reposto no prazo máximo de 12 meses;

– Consagra novos requisitos para que a ata da assembleia de condóminos possa constituir um título executivo válido contra os proprietários das frações que deixem de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte nos encargos. Exige a lei que, para tal, a ata da deliberação das contribuições a pagar ao condomínio, deverá mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.